Статистика показывает, что подавляющее большинство владельцев маткапитала потратили свои деньги на покупку нового жилья. Однако статистика показывает, что некоторые владельцы новых квартир были вынуждены через некоторое время после покупки продать свое жилье. Чаще всего это происходило из-за необходимости смены места проживания, из-за улучшения зарплаты родителей, что позволило им купить новое жилье, из-за переезда в другой регион в связи со сменой места работы и так далее. Однако здесь следует понимать, что в случае продажи жилья, которое было куплено за маткапитал, имеется несколько правил, которые необходимо соблюдать. Связано это с тем, что в случае покупки жилья за маткапитал новое жилье оформляется также и на ребенка, что налагает на сделку продажи ряд ограничений:
- Если на момент продажи жилья дети стали совершеннолетними, то в таком случае проблема решается очень просто, поскольку ребенок обладает полной правоспособностью. В таком случае необходимо получить согласие ребенка на продажу (юристы рекомендуют, чтобы согласие было оформлено в письменном виде).
- Если же владельцем жилья являются лица, которым менее 18 лет, то в таком случае продажа жилья возможна только после получения разрешение органов опеки. Это разрешение выдается только в том случае, если продажа квартиры не будет нарушать имущественные интересы ребенка. На практике это означает, что в случае продажи жилья ребенок должен поселиться в новом жилье, площадь которого будет не меньше его личной площади в старой квартире. В противном случае продавать такое жилье запрещено.
Продажа квартиры, которая была куплена за маткапитал
Если семья купила жилье на средства маткапитала, то в таком случае ребенку должна быть предоставлена равная доля в новом жилье. Так как несовершеннолетний ребенок не обладает полной правоспособностью, то до достижения возраста 18 лет защитой имущественных интересов ребенка должны заниматься сторонние лица. Следует понимать, что в качестве основного защитника имущественных интересов ребенка выступают не родители, а органы опеки и попечительства.
Именно этот орган должен следить за тем, что родители при осуществлении каких-либо сделок с имуществом не нарушают имущественных прав ребенка. Интерес сотрудников опеки к судьбе жилых помещений вызван тем, что в случае продажи дома родители могут не учитывать интересы ребенка, что может привести к потере доли в новом жилье либо к уменьшению доли ребенка. Именно поэтому продажа квартир невозможна без одобрения органа опеки.
Юристы утверждают, что для продажи квартиры родители должны доказать органам опеки, что такая сделка будет соответствовать интересам ребенка. А для этого необходимо выполнение следующих обязательных требований:
- Несовершеннолетние дети, которые не обладают правоспособностью, сохранят имущественные доли в новом жилье.
- Сделка не навредит имущественных интересам несовершеннолетних детей. Это значит, что площадь личной доли в новом жилье будет не меньше площади в доле старого жилья.
Иными словами, продажа квартиры, которая была куплена за маткапитал, возможна в таких случаях:
- Если детям 18 лет и более. В таком случае нужно достаточно согласия ребенка.
- Если детям менее 18 лет. В таком случае родители должны гарантировать, что сделка не ухудшит жилищные условия ребенка (площадь доли в новом жилье останется без изменений или увеличится), а для подтверждения этого факта нужно предоставить документы в органы опеки, которые занимаются защитой интересов несовершеннолетних лиц. После продажи квартиры необходимо в новом жилье выделить долю, которой будет владеть ребенок.
Получение разрешения на продажу жилья
Для продажи квартиры, которая была куплена за счет маткапитала и в которой проживают несовершеннолетние дети, необходимо получить разрешение органов опеки, которые занимаются защитой интересов ребенка. Чтобы получить согласие, нужно обратиться в органы опеки. При себе нужно иметь такие документы:
- Заявление. В этом документе нужно кратко описать предстоящую сделку. Также в этом документе необходимо указать, что сделка на нарушит имущественные интересы ребенка, а для подтверждения этого факта вы готовы предоставить все необходимые документы. Также необходимо указать, что в новом жилье вы обязываетесь выделить долю для ребенка.
- Какие-либо документы, которые подтверждают личности родителей и детей (паспорта родителей, свидетельства о рождении детей и так далее).
- Документы на старое и новое жилье, в которых будет отражен тот факт, что площадь жилья для проживания детей в новом жилье будет не меньше площади для проживания детей в старом жилье.
- Заявление о распоряжении. Это заявление нужно написать только в случае, если на покупку нового жилья будут тратиться средства маткапитала.
- Документ, который подтверждает факт отсутствия задолженности по жилищно-коммунальным услугам.
Когда можно продать квартиру
После получения этих документов органы опеки должны вынести свое решение в течение 1 месяца. В случае одобрения органы опеки выпишут справку о том, что они одобряют осуществление сделки. Справка имеет ограниченный срок действия (обычно справку выписываются на срок до 6 месяцев). Если срок действия справки истек, а квартиру вы так и не продали, то в таком случае необходимо повторно оформить справку. Если вы обратитесь в Росреестр со справкой, у которой истек срок годности, то в таком случае Росреестр может отказаться от регистрации сделки купли-продажи.
Также необходимо помнить о некоторых других важных моментах:
- Если вы владеете жильем менее 3 лет (если жилье было приватизировано до 2016 года) или 5 лет (если жилье было приватизировано в 2016 году или позднее), то в таком случае во время оформления сделки купли-продажи вам понадобится уплатить имущественный налог на квартиру. Если же продажа старого и покупка нового жилья будет осуществлена в одном учетном периоде, то в таком случае вы можете воспользоваться налоговым вычетом (в таком случае вы фактически будете освобождены от уплаты налога на жилье).
- Если вы продаете квартиру, которая была куплена по программе ипотеки, то в таком случае вам также необходимо получить разрешение банка. Этот документ служит для подтверждения того факта, что новый владелец жилья будет выплачивать ипотеку вместо вас.
Процедура продажи жилья
Теперь вы знаете о том, как получить разрешение на продажу жилье, которое было куплено за маткапитал. Давайте теперь узнаем, как выглядит процедура продажи квартиры. Здесь возможно два случая – если нет никаких имущественных ограничений на квартиру и, если на квартиру есть ограничения (например, в случае ипотечной покупки жилья). Давайте рассмотрим эти случае более подробно:
- Если вы продаете квартиру, на которую не наложены какие-либо ограничения. В таком случае вам понадобится отнести в органы опеки и попечительства документ, который подтверждает предстоящую сделку. В качестве такого документа может выступать предварительный договор купли-продажи (не забудьте заверить этот документ у нотариуса, у которого есть лицензия), договор мены (в случае приобретения большего жилья должен быть отражен тот факт, что вы готовы осуществить доплату, чтобы уравновесить договор) и так далее. При этом нужно в течение одного дня выписать и вписать ребенка в новое жилье. Также вам необходимо заключить соглашение о распределении долей, а сам документ о распределении долей должен быть внесен в Росреестр.
- Если вы продаете квартиру, которую вы купили в ипотеку. В таком случае вам нужно обратиться в банк, который выделил вам ипотечные деньги, чтобы получить разрешение. Теоретически возможна ситуация, что банк откажется от выдачи разрешения, однако на практике это встречается достаточно редко (обычно это происходит, если новый владелец квартиры не сможет выплачивать ипотечные деньги). После получения разрешения необходимо обратиться в органы опеки, чтобы получить разрешение. После этого нужно выполнить одну из следующих операций: либо нужно перечислить часть сбережений покупателя в счет погашения обязательств по жилищному кредиту продавца, либо по согласованию с банком нужно перевести права и обязанности на нового владельца, либо продавец должен погасить ипотеку досрочно (в таком случае обременение снимается, а квартира продается на общих основаниях).
Заключение
Теперь вы знаете о том, как выполнить продажу жилья, которое было куплено на маткапитал. Подведем итоги. Все владельцы жилья, которое было куплено за средства маткапитала, имеют право продать такое жилье. Однако в случае проживания в жилье, купленного на маткапитал, несовершеннолетнего ребенка сделка может быть осуществлена только, если покупка нового жилья не ущемит интересы такого ребенка. Сделка должна быть одобрена органами опеки и попечительства, а площадь личного пространства в новой квартире должна быть не меньше, чем площадь личного пространства в старой квартире.
Чтобы продать квартиру, нужно обратиться в органы опеки (эти органы защищают интересы ребенка). При себе нужно иметь документы (паспорта, свидетельства о рождении, договор купли-продажи, технический план новой и старой квартиры и так далее). Также вы должны написать заявление, в котором следует отразиться тот факт, что ребенок в новом жилье получит жилую площадь, которая будет не меньше жилой площади в старом жилье. После этого органы опеки должны рассмотреть ваше заявление и выдать вам справку. Обычно эта справка действует в течение 3-6 месяцев, а по истечении этого срока для продажи жилья нужно оформить новую справку.
(Пока оценок нет)
Загрузка...
